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內容來自sina新聞
??盡管不少服務式辦公室的運營商都提出創業概念，並聲稱開放的辦公場所為風投提供瞭絕佳的觀察機會，但是從目前中國版WeWork的運營情況來看，“創業樂園”一時還很難落地。而傳統孵化園的孵化成功率高達85%，這一數字背後，是較高的準入門檻。服務式辦公室正是瞅準瞭這一利基市場，利用門檻較低這一特質來吸引租戶，但是目前仍停留在概念炒作階段。
??協縱國際首席執行官黃立沖在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說，有數據顯示，目前中國創業者的“痛苦度”遠遠高於美國。美國創業者實際上是自由職業者，收入穩定，有足夠的支付實力，而中國創業者未來的不確定性很大。
??對運營商來說 核心目的是增加租金收入
中國版WeWork現狀調查掛創業羊頭賣地產狗肉
??如此看來，中國版WeWork除瞭手續簡便、租期短暫的特質外，高昂的費用才真正戳中瞭創業者的“痛點”。
??在WeWork的咖啡吧就可能遇到你的投資人
??由於互聯網經濟和創意產業的風行，大量創業者需要價格低廉、品質有保證又有濃鬱創業氛圍的辦公場所，這在某種程度上促成瞭“中國版WeWork”的興起，比如SOHO3Q、蜂巢辦公空間、世鰲國際等等。
??上述孵化園的負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“由於很多孵化園是公益性質的，因此對入駐的創業團隊有準入要求，一般會要求他們提供創業計劃書，審核評估通過後才可以進駐，並且會定期要求他們匯報創業進展。當企業發展到一定程度後，為瞭加大園區企業流轉率，他們將會被要求離開孵化園，時間一般在6個月左右，孵化成功率高達85%。”
??但是，上海一傢產業園的副總告訴《每日經濟新聞》記者，目前所謂的“孵化器”或者“天使基金”其實都不掙錢，真正掙錢的還是房地產。開發商引進天使基金的目的，還是為瞭吸引租客，並能爭取一部分產業支持政策。
??中國的創業經濟產業方興未艾，如何維持源源不斷的客源，對運營商是重要命題。如果沒有持續穩定的客流，資金回籠就變得異常困難，SOHO3Q也許可以依靠潘石屹的“明星效應”吸引客源，但對那些非自有物業的運營商而言，租賃物業的選擇、客流的數量將會是重要的風險控制因素。
??在服務式辦公室這一領域，創立於歐洲、已經進入中國市場的雷格斯是另一個規模較大的代表性案例，公司方面稱目前分佈著2000個網點，包括750個城市，遍及100個國傢和地區。圈內人士告訴記者，雷格斯的模式常被稱為“服務式辦公室”或“虛擬辦公室”。
??相對高昂的租金費用對創業團隊而言是沒有吸引力的，尤其是那些有初期租用需求的創業者，創業成本對他們而言是一筆不小的開支。一名創業者對《每日經濟新聞》記者表示，服務式辦公通常提供瞭很多可以滿足他們辦公需要的增值服務，但是成本仍然是他們需要操心的主要因素之一。
??據瞭解，這些孵化園很多具有強大背景，他們可以提供與服務式辦公室類似的基本服務，也會提供諸如園區企業交流、人事、法律、市場等更多元化的服務，而且這些服務都是免費的，應該說更適合創業者。而中國版WeWork真能成為入駐創業項目的孵化器嗎？
??據瞭解，服務式辦公室的租賃時間普遍較短，SOHO3Q的最短租期僅為一周，最長也隻有12周，蜂巢辦公空間的收費也是以月為單位。盡管租期到瞭可以續約，手續也不復雜，但如此短暫的租期設置，很明顯，其主要的出租對象是那些不需要長期辦公的小企業主、本地市場開拓者、辦公室暫時緊缺者和過渡時期使用者等。
??一名業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，實際上服務式辦公室的核心目的仍然是提高商業辦公樓的使用效率，增加租金收入。
??創業型企業在雷格斯，租期最短可按天選擇。雷格斯面對的企業規模是1~500人，並承諾其不需要任何前期投入，這為初創期的企業提供瞭一個無門檻的辦公室。後期，則伴隨著企業規模的擴大，可以適時調整辦公室規模。
??WeWork要做的事情，實際上黃立沖幾年前就嘗試過瞭，結論是不能做。因為美國的物業租賃價格與其創業者的收入之比跟中國完全不同。比如，加入同一個會員中心，在美國使用一個月的價格是400~500美元，對美國創業者來說代價不高，在中國也是400~500美元，但卻可能是一名創業者一個月或半個月的工資。
??據《每日經濟新聞》記者瞭解，其實中國版WeWork早在幾年前就已有落地，那麼其現實生存狀態如何？這類企業究竟靠什麼來盈利？在這一平臺上，創業企業與天使投資們又是如何考量？這一模式能否給高空置率的寫字樓市場帶來希望？
??前不久，國務院總理李克強全國兩會上在回答中外記者提問時透露，將出臺更多措施來推動“大眾創業、萬眾創新”。在政府為市場清障搭臺的同時，市場早已開始行動。在房地產界，3月初萬科原高級副總裁毛大慶辭職創業事件，使“中國版WeWork”及其商業模式一夜間吸引無數眼球。
??“在美國，很多年輕人都會選擇創業，而非一心進入大公司上班。”一位曾在美國求學多年的律師告訴《每日經濟新聞》記者，共同工作模式在美國的爆發，其根基是美國崇尚創業的文化，加上美國金融體系發達、資本活躍，創業的風險被分擔，創業者可以在低成本下展開自己的事業。
??從價格上來說，服務式辦公室也要比一般辦公樓的租金昂貴。據《每日經濟新聞》記者測算，北京望京SOHO建築面積為5091平方米，共計655個座位，如果滿員的話，那麼一個工位的單價為18元/平方米/天，而周邊寫字樓的價格普遍為6~9元/平方米/天。在蜂巢辦公空間徐傢匯(13.87,-0.08,-0.57%)店，一個工位的價格為4000~7000元/月，一個標準工位面積約為20到30平方米，租金約為6.5~10元/平方米/天，高於周邊辦公樓5元/平方米/天。
??除瞭收房租，WeWork還設法讓會員們意識到，他們加入瞭一個豐富的商業網絡，可以找到合作夥伴、客戶、投資人。根據《福佈斯》的報道，WeWork可以稱為是“現實版的阿裡巴巴[微博]”——每月至少有51%的會員和其他會員有一次交易。
??上海嘉煦投資的唐維告訴記者，國外的“WeWork們”本質上都不是靠收租金盈利，發掘優質創業型企業，引入投資或直接投資，才是其目標。
??黃立沖表示，孵化IT領域企業的想法和概念都很好，但提供的增值服務如何收回成本是大問題。而且，一般企業從成熟到騰飛，正常周期是10年，IT類企業會短些；能指導白手起傢創業的人都是稀缺人才；因此，對新創業者盲目提供服務，很可能難以回收成本。
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??在價格高昂的商業物業銷售困難的情況下，SOHO為瞭提高辦公樓使用效率，將辦公樓化整為零後出租並回收資金，這是比較簡易便捷的操作方式。而在蜂巢辦公空間的網站上，記者看到瞭一則信息，稱若有閑置辦公樓的地產商可以聯系他們，他們將加以改造後再出租。
??上述業內人士認為，中國版WeWork的主要盈利來源為三類：一是工位費，使用辦公桌需要支付部分費用；二是會員費，即消費者債務清理全國公教員工房屋貸款信貸年息享受平臺資源需要交費；最後，如果真的有風投“相中”瞭項目，服務式辦公室的運營商可以選擇跟投，但此舉風險較大。就現狀而言，如果辦公工位能夠充分出租，就已經可以實現盈利。
??在毛大慶辭職創辦中國版WeWork僅幾天之後，就有人以“創客孵化器”概念吸引投資者參與眾籌。“采用眾籌模式，在北京CBD核心區域的朝外SOHO購置辦公場地，建立‘創客孵化器’物理空間，吸引以數字媒體為代表的文化創意產業(包括但不限於互聯網、數字傳媒、創意創作、文化傳播等)的企業或創業團隊入駐。”
??這個眾籌項目位於北京CBD核心區域的朝外SOHO，面積為1074平方米。有限合夥總認繳出資額3600萬元，須以現金投資，投資下限180萬元，並以180萬元遞增，上限1080萬元，收入來源是租金收入。《每日經濟新聞》記者瞭解到，朝外SOHO的租金水平報價為7~7.5元/平方米/天，該眾籌項目將租金定在6.5~7元/平方米/天。按7元計算，在合夥人不要求使用眾籌項目租賃空間的情況下，項目的租金回報率僅7.62%。
??由於朝外SOHO的二手房價格較高，上述投資要比直接買朝外SOHO的二手房更有吸引力。代理朝外SOHO二手房銷售的一位中介業務員告訴記者，朝外SOHO二手房單價在3.5萬~5萬元/平方米之間。
??一位熟悉眾籌的業內人士表示，這場眾籌其實是集資購買朝外SOHO的辦公場地，然後出租給創業公司，與“創客孵化器民間二胎代償房屋二胎代書”這個項目的關系不大。
??對創業者來說 高昂的租金戳中瞭“痛點”
??美國WeWork：目標是發掘初創企業
??完備的社會保障網絡、發達的金融服務，使美國成為一個創業活動最為活躍的國傢。服務於海量、輕資產、初創期的企業和個人，WeWork這樣一個共同工作空間正在爆紅，市值逼近50億美元。
??不久前，SOHO中國董事長潘石屹曾表示，短租服務的對象不僅僅是創業團隊，服裝設計師、自由撰稿人等，一切有辦公短租需求的人都可以通過網上預約，到SOHO3Q來辦公。
??WeWork模式爆紅市值逼近50億美元
??WeWork是當下美國創業圈的“明星”，不僅給數量龐大的美國小企業主創造瞭一個共同工作的空間，自己的估值也在快速攀升，被稱為“上市在即”的明星企業。
??今年3月，《財富》雜志記者進入WeWork總部，描述瞭其“類谷歌[微博]”式的工作場所。不論你是一個還沒有被認可的自由藝術傢，或是一個初創公司的小老板，都可以在繳納400~650美元之後，在WeWork租下一個辦公室，並享用一切工作需要的東西。在WeWork官網上可以發現，選擇WeWork的包括藝術傢、自由撰稿人、初創型企業等。現在，WeWork甚至已經發展到連教育、培訓都可以提供瞭。它是如此的火爆，有人甚至需要排隊等待兩年。
??2010年，WeWork在紐約曼哈頓開始創業，5年後的今天，其估值已經達到50億美元，在美國有29個工作地點，在歐洲和以色列也有佈點。但目前還未進入中國市場。
??《每日經濟新聞》記者瞭解到，與傳統的創業孵化園相比，目前服務式辦公空間對入駐客戶的準入門檻較低，基本上隻要能提供合法的身份證明並及時交付租金，任何個人或者團隊都可以進場辦公，並享受所有的公共服務。
??上海一傢孵化園的負責人在接受采訪時表示，這種針對個人的辦公租賃，打破瞭傳統思維束縛，使商業地產有瞭更多潛在客戶；但是較低的入駐門檻也令租戶層次和質量良莠不齊，其中真正的創業團隊數量可能比較有限。
??SOHO中國董事長潘石屹[微博]曾表示，雖然自己不會設立風投基金，但是會邀請天使基金進入SOHO3Q。蜂巢CEO張鵬則表示，公司會提供金融服務支援，旗下有金融合作夥伴，不僅會提供辦公空間，也要做企業孵化器。還比如瑞安房地產在上海楊浦區開發的“創智天地”，也與天使投資合作，同時這裡活躍著寬帶資本、農天資本、遨問投資、大學生創業基金、快創營等投資機構。
??黃立沖認為，創業不是假手於人就可以成功制造的，大部分創業都是失敗的，隻能依靠創業者自己領悟。旁觀者隻能從大部分“創新想法”中，選擇最有可能成功的項目進行投資和引導，並通過分享他們的成功而獲利。
??唐維舉例說，在上海嘉興，亞馬遜[微博]和當地政府合作，在一個孵化器類的園區為初創型企業提供雲服務。這一平臺經常引入天使A輪投資方，幫助企業經歷從0到1的創業過渡期。
??唐維說，WeWork和許多眾籌網站類似，都是幫助天使投資人給小企業服務的過程中，對項目有更深的瞭解，這是一個優選的過程，以“大大減少投資的風險，讓成功率得到提高”。新屋汽車貸款雲林汽車借款信貸年息
??WeWork在各路投資人眼中是一個巨大的“項目池”，它通過對空間的設計，創造各種“偶遇”機會，在去冰箱拿食物的過程中、在咖啡吧休息的時候，或許你就會遇到自己的投資人。在情人節聚會上，一邊喝點紅酒、吃點巧克力，一邊聊天，有的人也會直接遇到自己的投資人，根本不用在線上泡很長時間。
??WeWork對外宣稱，公司目前已有將近15000個會員，他們可以面對面展開協作。公司通過app、正式和非正式的各種活動鼓勵會員相互交流。最近的一份調查說，51%的會員會每個月和其他會員做一次生意，比在線的商務關系真實多瞭。
??世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨認為，雷格斯面對的是更大的商業組織，比起WeWork這類面對初創型企業的社區，商業往來的成功率會更高。WeWork要想發掘增值的空間，需要牢記這裡涉及的是“人的生意”，更註重人與人之間的交流和交往。
??上述說法多少為中國版WeWork的未來投下一絲陰影。雖然中國版WeWork客觀上能夠增加寫字樓的租賃需求，但其“掛羊頭賣狗肉”的運營方式似曾相識，讓人聯想起類似的旅遊地產、養老地產等概念，能夠走多遠還是一個未知數。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-18/07395983743358097735956.shtml
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