6月樓市供應開閘
資料圖
經歷一季度的供應淡季之後，進入6月以來，在北京樓市整體供需回暖的背景下，北京樓市開始開閘放量，剛需、剛改類項目繼續當道，一些位於遠郊區、總價相對較低的項目也贏得市場熱捧，成為整個市場成交的主力。
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供應
半月23項目放量入市
經歷瞭連續數月的供應低迷之後，自5月中下旬以來項目入市積極性開始有所提高，並且在6月端午前後達到一個小高峰，這也預示著北京住宅市場供應開始全面開閘。
根據亞豪機構統計數據顯示，上周(6月10日-6月16日)北京商品住宅市場共有10個項目入市，創下近12周以來開盤項目量新高，環比之前一周增加3個，其中包括鉑銘郡、金成府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)與瀾馨墅 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)3個純新盤，以及包括中糧萬科長陽半島 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、金地格林格林 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、合生·濱江帝景 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)在內的7個老項目後期。10個項目共新增住宅產品2669套，預售許可面積28.9萬平方米，環比之前一周分別增長瞭196.6%、183.3%。
截至16日，6月北京商品住宅市場共有23個項目入市，相比上月同期增加瞭10個，23個項目共新增住宅產品3344套，相比上月同期增長瞭30%。
對於供應放量，業內專傢表示，從目前來看"限價令"不會是一個短暫的過渡政策，這已成為業內共識，因此對於開發商來說，一味地拖延，推遲開盤時間也不是良方；除此之外，未來土地出讓計劃采取的"限房價、競地價"方式，以及上周末北京市住建委推出的針對大戶型住宅及商業寫字樓采取的預售新規，顯示出調控長期緊縮的政策形勢，也使得"賭未來"的風險加大。而從實操層面來看，各種曲線漲價抵抗"限價令"的策略紛紛出爐，因此使得開發商從被動與主動兩方面的入市積極性均有所提升。
鏈傢地產市場研究部張旭認為，今年6月-7月，按照一般規律，開發商推盤量會有明顯上升，進而帶動成交量進入上行通道。預計6月全月，新建商品住宅成交量會達到9000-10000套左右水平，扣除保障房後，有望達到7000套左右。
成交
6月上半月成交環比上漲72%
6月份的住宅市場延續瞭5月中下旬以來的熱度，成交回漲明顯，整個上半月，無論新房還是二手房均出現瞭明顯的環比漲幅。中原地產市場研究部統計數據顯示，6月上半月，北京新建住宅簽約套數為4352套，二手房住宅簽約套數為3603套，環比上月同期分別上漲瞭80%和62%。合計總簽約套數為7955套，環比上漲瞭72%，這是最近3個月同期的高點，但相比國五條之前依然有明顯差距。
新房方面，受供應量明顯增加的影響，6月上半月的成交明顯超過瞭上月同期，不過，4-5月成交量較低，兩月成交量明顯低於市場正常成交量，雖然6月成交量有所恢復，但相比市場正常成交也有減少。中原地產市場研究部總監張大偉表示，之前因為限價政策影響的項目逐漸增加入市，雖然部分項目用精裝修等辦法提高瞭售價，但入市項目增加也緩解瞭市場的供需矛盾。短期來看，預售限價政策取消的可能性很小，使得之前積壓的待取證項目開始逐漸入市。對於未來的房價，張大偉認為，目前，首套房貸款利率折扣優惠收窄到九成，公積金貸款難度依然很大，導致整體市場依然處於調整過程中。從目前整體市場看，房價漲幅已經明顯收窄。
二手房方面，北京樓市新政執行至今已2月有餘，隨著買賣雙方逐步對政策適應，市場上首次置業和著急改善的剛需開始釋放，市場供需的雙雙回暖，支撐瞭成交量的持續回升。據偉業我愛我傢市場研究院的數據統計，6月上半月北京新增有效房源登記量同比上月同期上漲瞭近50%，新增有效客戶登記量同比上漲瞭2%。偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，與二手房業主積極入市的心態相比，購房人群的觀望心態依然較為濃重，一方面，與嚴格的限購、限貸政策壓制瞭購房需求有關，另一方面，也與目前房價依舊堅挺，免稅或低稅房源的供應相對稀缺有關。
值得一提的是，新建住宅成交連續數月超過二手房成交量，北京在3月份之前一直是二手房遠超過新建住宅，但因為唯一落地的國五條個稅政策，導致北京二手房成交量明顯萎縮，二手房萎縮後也影響瞭新建住宅的購買力。
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低總價項目受青睞
以剛剛過去的端午小長假(6月10日-6月12日)為例，北京共有5個項目開盤，據亞豪機構統計數據顯示，新開盤項目中，除瞭位於通州區的旭輝·禦錦為低密度疊拼別墅產品外，其餘4個項目全部為品牌開發商開發，定價2萬元/平方米上下的剛需、剛改類型產品，包括位於房山區的中糧萬科長陽半島和金地朗悅、位於順義區的中糧·祥雲國際生活區以及位於朝陽區的金地格林格林。
其中，延續瞭北京調控以來品質剛需項目一貫的供不應求規律，端午期間，北京新放量的剛需盤，包括中糧萬科長陽半島、金地朗悅、金地格林格林在內，大多表現不俗，出現瞭排號人數遠遠高於開盤套數的現象，供需持續倒掛，再現"開盤搶房"。
亞豪機構副總經理高姍認為，限價令以來，北京樓市新增供應持續吃緊已經兩月有餘，供應的緊缺與市場預期向好形成強烈反差，反而成為購房需求持續堅挺的助推器。而5、6月，往往是開發商沖擊全年業績的一個黃金時期，在目前購房需求高漲的形勢下，向限價令逐漸"妥協"的房企越來越多，尤其以快銷定位的項目最為明顯。適當降低利潤預期以求快速入市，在當前相對有利的形勢下加速清盤，以獲取較高周轉率，成為更多房企的應對之道。
除瞭剛需當道，從成交特征來看，以房山區為代表的遠郊區成為市場成交主力。
上周(6月10日-6月16日)，房山區共實現成交450套，遠遠高於位於第二位的大興區219套，占據全部市場成交的比重為33%。而成交排行前6位的項目當中，4個均位於房山區，其中，首創·新悅都更是以207套的銷量高居榜首。
端午期間，房山區更是以321套的成交套數，占據全北京成交量的一半，成為北京樓市成交的"頂梁柱"。同時，從端午期間的成交排名也可以看出，成交前四名項目全部來自房山區。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，由於可開發區域廣闊，房山區房源基數較大，因此往往能夠在成交回暖的過程中處於領先地位。尤其是近兩年以來，除長陽良鄉等重點板塊外，閻村、竇店、城關等板塊也紛紛崛起，雖然這些區域當前交通條件較差，基本的生活配套設施也並不完備，但定價偏低是其最大優勢。
譬如，上周房山成交前4位的項目當中，中冶·藍城與中國鐵建·原香漫谷均位於城關板塊，售價均在11000-12000元/平方米之間，在整體住宅市場中處於低位水平，甚至比懷柔、密雲等遠郊區的住宅項目定價還要低。這些板塊的在售項目通過低價優勢贏得瞭大量剛需客群，隨著長陽區域逐漸步入兩萬元時代，這些原本較為偏遠的項目以其低價的優勢逐漸躋身房山區乃至整個北京地產市場成交的主力陣線。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-21/07472258253.shtml
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