毛大慶北京買房是搶占優勢資源 地永遠供不夠
原標題：毛大慶：北京買房是搶占優勢資源 地永遠供不夠
毛大慶萬科集團副總裁
北京是個極其特別的市場，在中國沒有第二個，就是因為，第一，它有著太復雜的定位；第二，它有著太好的資源。
對一個十三億人口的國傢來說，所有的軟實力、優質資源都高度集中在北京。優質資源是什麼？無外乎老百姓要的那些東西，教育、醫療、科技、文化、咨詢、國際化，包括工作、就業的機會。
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我們做過一個調研，把這些都排在一起的時候，老百姓對霧霾是最不關心的，霧霾放在是最後一條，先進去再說。但當你房子也有瞭，小孩也上瞭重點中學瞭，工作也挺好，這時候開始第一位變罵霧霾瞭。這就是圍城心態。
所以，到北京買房，買的不是房子，買的是搶占優勢資源的權利，這就是到北京買房子的人的心理。為什麼我說這個城市的房地產我看不懂，就因為它不是房地產，它就是一種心2順位怎麼貸款比較會過件理需求，買的包括面子、尊嚴，包括生活的、未來的，兒女的這種地位，都在這個房子裡，北京的房子承載瞭太多太多居住之外的功能。
還有一些城市，基本上是中國房地產最火熱的那十幾個，北京為首，這些城市其實地永遠都供不夠，特大城市，所有人都認為這些城市地多貴都沒有風險，永遠有剛需，比如說一平方米房價都到8萬瞭，還有人說這也是剛需，這是什麼剛需？有時候我也不太明白。但這個"剛"不代表中低收入群體，它代表容易有人要的那個"剛"。
那在這個背景下，在2013年全國的房地產投資總額，大概是2012年的1.4倍到1.5倍左右。但是，這個總額的裡面的絕大部分，可以說是三分之二的投資，都去瞭這十幾個城市。在這樣的情況下，導致土地價格迅速增長，把未來的房價上漲的空間給提前透支瞭。
中國在前面這十五年裡邊，購買力最旺盛的人是誰？我做瞭非常詳細的數字描摹，大概70%集中在1964、1965年到1973年出生的這一批人裡頭，這一批人恰恰趕上中國的第一批人口高峰，當時大概出生瞭4億人。這些人已進入中年，財富已經穩定，再次購房的剛性需求肯定很少瞭。但是這一批人釋放瞭80後乃至90後孩子的房屋居住需求，這就帶來瞭諸如"丈母娘推高房價"這樣的問題，出於恐慌心理的購買。但是不是這些人都買瞭，就沒人要瞭呢？我說仍然有人。比方說濟南，這個城市就很有意思，每年進去好幾十萬大學生，而且基礎設施建設都越來越好，可是它留不住大學生。說明什麼呢？城市要發展，關鍵在於產業結構，在於能不能夠留住年輕人，留住未來有財富積聚能力的人。
而未來中國實體經濟要發展，也在於這一批人能不能積累財富，如果他們不能積累財富，這個事兒跟房地產絕對有關系。他們有瞭能力，又是房屋消費的購買者，然後城市就會再被更新。所以，不是說房地產這個事兒沒市場瞭，說白瞭，它被提前折騰瞭一通，現在你要再培育一批人，這批人能不能培育起來？要靠實體經濟共同增長。
這兩個就是老齡化問題，原來我形容，中國有幾件事在跑步，比如產業結構轉型和老齡化的賽跑，這件事情我個人認為跟房地產已經脫開瞭，這是一個非常麻煩也非常重要的問題，就是中國將面臨全世界從來沒見過的老齡化人口國傢的局面，這裡面有很多的危險，同時有很多的機會，但是這個事情是不以你我的意志為轉移的房屋信用貸款刊登貸款全省皆可處理，到那天，一堆人就老瞭。我們去年算得很精細，跟一群博士算，大概到2030年，會出現4億多的60歲以上人口。
老齡化占比提升的時候，房地產消費一定會變，因為剛性需求慢慢就減弱瞭，房子一定是一個永遠都需要購買的產品，但不要指望房價漲個沒完沒瞭。
(本文節選自毛大慶在《楊瀾訪談錄》中的講話)
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-05/13364347797.shtml
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