木柵區房屋借款樓市政策或繼續寬松首套房首付比例最多降到兩成
“首套房首付比例最多能降低到20%，如果降低到10%的話，非常容易出現次貸危機。”這是資深房地產專傢韓世同在接受央廣網財經記者采訪時的觀點。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為，如果有首套房優惠政策，降低首付比例有可能，但空間不大。“即便是要調低，90平米以下的普通房可以再減一成，非普通房30%比例並不高，沒必要下調”。
首套房首付比例有降低可能性 政策落實成難題
今年3月底，國傢出臺瞭關於二套房優惠的“330”新政，房地產市場火爆，成交量上漲。CREIS重點監測的38個城市中，4月份有8成城市的新房成交量回升。在價格方面，4月份百城房價跌幅收窄0.14個百分點。
中央層面連續出臺利好房地產市場的政策，近日也有媒體報道預測稱，首套房首付三成可適當調整，到底是否可能出臺關於首套房的優惠政策？這引來人們無數猜想。
韓世同指出，國傢層面可能在出關於首套房優惠的政策，但是商業銀行不執行，政策也變得沒有用。“就好像當初，央行也不斷向商業銀行喊話，要求降低個人房貸的利率，但是銀行都不一定操作和執行，就造成這方面的喊話變成瞭空喊”。
根據央廣網財經記者瞭解，關於二套房優惠政策的落實情況，目前大概隻有20%-30%的銀行落實瞭這個政策，而且還是中小銀行，有70%的銀行還沒有落實。“這種情況其果不能夠實現的話，現在再做首套房方面的優惠，我覺得可能不太現實。”韓世同對記者說道。
楊紅旭表示，除非傢居市場進程不順利或者再次出現低迷，才會加大支持首套房的力度。根據國外的經驗，首套房首付比例有下滑的空間，但是首套房的利率是由商業銀行所主導，考慮自己的經營利潤，商業銀行是不可能打七折的，現在一般大城市是打九五折為主，少數打九折。中央政府不可能強迫商業銀行大幅度打折，如果有首套房優惠政策，降低首付比例有可能，但空間不大。
韓世同建議，在政策落地的時候，要顧及到商業銀行的想法，要調研看銀行目前的顧慮和問題在哪，是不是利潤指標的問題。對於要保持比較低的利率去優惠購房人群，同時要讓商業銀行去承擔這種利差的損失，他們的積極性肯定要打折扣。除非從根本制度上調整和改變，否則在現行的模式下，這個問題難解決。
降低首套房首付比例的關鍵是金融市場化程度提高
據瞭解，在發達國傢和地區(如美國、澳大利亞和中國香港地區)，凡是首次購房，在任何時候都可以享受最低10%的首付比例。
為何在發達國傢和地區首套房的首付比例可以降至這麼低？楊紅旭告訴央廣網財經記者：“一方面是由於發達國傢金融市場化程度比中國要高，金融機構和放貸機構會對購房者有一個收益和風險的評估。中國的金融市場化程度沒那麼高，銀行體系是國有銀行為主導，設定兩三成首付比例是在加強防范風險的門檻。另一方面，發達國傢金融衍生品比較多，住房抵押貸款可以再次進入衍生化，衍生出類似MBS(抵押支持債券或者抵押貸款證券化)，但是中國目前沒有這個途徑，隻是鼓勵MBS，但是沒有大部分推廣。中國隨著金融市場化的程度不斷提高，隨著房地產金融衍生品的逐漸豐富，這兩個條件具備之後，才有可能把首套房的首付比例降至一成到5%的超低水平”。
韓世同也強調，“這個10%很多是由國傢的住房銀行來提供優惠的貸款利率，我們現在的商業銀行是由它們自行消化利差。商業銀行如果對首次置業的人群最優惠，造成的利差損失如果有人能夠幫它補貼，這樣執行起來一點問題都沒有”。
據悉，美國有房地美和房利美，是官方的一個金融機構，均為私人擁有的上市公司，它們作為聯邦法律創建的“政府贊助企業”，可以享受特殊的權利，包括可以免交各種聯邦及州政府的稅收，並且享受來自美國財政部的金額均為22.5億美元的信貸支持。這兩傢公司共同負責建立美國房地產貸款的二級市場，其發行的以房地產為抵押品的MBS債券總額高達4萬億美元。它們幫助補充抵押資金的供給，並讓購房者能夠獲得資金支持。
因此，韓世同建議，“我們可以專門成立住房銀行，像美國的房地美和房利美，解決按揭的首付利高雄房屋民間信貸轉貸任何問題免費諮詢率的問題，這個作為一項國策來操作的話會更好一些。對首次置業的人給予終生一次的優惠享受，應該從頂層設計上來重新考慮”。
未來房地產市場：中央層面沒有大動作 市場走向取決於開發商
楊紅旭稱，“三月下旬內部已經出瞭三個新政，國傢的支持力度很大，中央層面不會有很大的動作，地方政府救市政策可能進一步升級”。他認為，政府接下來會在保障房尤其是棚改房方面加大力度，通過收購一定的存量房去用作安置房和保障房，這是中央方針，地方政府落實還會有一定的差距。
對於如何消化庫存，韓世同認為，降低二套房的首付，一線城市限購政策取消，這些行政性的措施進一步松綁，再加上央行降息降準政策的配合，去庫存的效果過就會更明顯。”另一方面，他指出，“市場的走向不能光等國傢的優惠政策，開發商的積極努力配合是關鍵。增加優惠給予折扣，減輕購房者的負擔，都是有利於促進成交和降低庫存。市場的走向取決於開發企業的態度”。
房屋信貸銀行房屋修繕貸款信貸年息
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150508/3106076.shtml
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